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房屋基础知识

时间:2011-02-16 14:49:12  来源:新浪网  作者:

 

购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语,您是否会感到迷惑不解?因此,在去售楼处实地看房前,您必须掌握一些基础的房地产知识、术语,这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。

 

一、购房基础知识

 

(一)住宅的结构有哪些形式

 

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为:砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构,三种形式情况如下:   

 

1)砖混结构住宅

 

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

 

2)砖木结构住宅

 

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

 

3)钢筋混凝土结构住宅

 

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。

 

 (二)商品房的销售面积如何计算?

 

商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

 

l)套内建筑面积的计算方法:

 

套内建筑面积:套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积

 

①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算;其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算;

 

②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:a.共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积;b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

 

2)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分:

 

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;

 

②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

 

下列空间不得计入公用建筑面积:

 

①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等;

 

②作为人防工程的地下室。

 

公用建筑面积计算公式:

 

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

 

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。

 

因此,商品房销售面积公式还可表达为:

 

商品房销售面积=套内建筑面积(l十公用建筑面积分摊系数<约为0.4>)

 

特别提示:买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积?

 

1、层高在2.2以下的房屋,净高在2.05以下的地下室和半地下室。

 

2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

 

3、房屋之间无上盖的架空通道。

 

4、无柱雨篷。

 

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

 

6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分,以及房屋底层用做街巷通行的部分。

 

7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。

 

8、消防、检修等用途的室外爬梯。

 

9、构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油()池。

 

 (三)什么是住宅的开间、进深、层高和净高?

 

(1)住宅的开间

 

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.

 

73.03.33.63.94.2

 

(2)住宅的进深

 

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。

 

(3)住宅的层高

 

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。

 

(4)住宅的净高

 

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示: 净高=层高-楼板厚度买房 即层高和楼板厚度的差叫净高

 

 ()房屋的使用率与实用率

 

住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率,一般高层楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间;而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。

 

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例,是衡量物业使用效率的重要标准。

 

目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低。在使用率计算方法的选择上,有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积,这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高,不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为地毯面积。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。

 

从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题,即便有些多层住宅有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

 

() 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

 

消费者在购房时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,他们特别关注在商品房销售的广告中常见的建筑容积率、建筑密度、绿化率等技术经济指标。

 

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

 

建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

 

绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

 

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

 

 (六)名词解释:低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式

 

1、低层:低层房屋是指高度低于或等于10的建筑物,一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

 

2、小高层:人们一般把8层至1213层的建筑称为小高层。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐。所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多。

 

3、多层:多层房屋指高于10、低于或等于24的建筑物。多层房屋一般为4-8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

 

4、板式小高层:作为住宅上的新品种,板式小高层目前没有明确的定义。一般说来,814层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

 

5、跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

 

6、复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

 

二、看房前期准备

 

(一)购房者必读:学会看楼书

 

1、看图画

 

经过美化的楼盘效果图,不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下,随着彩印技术的不断提高,售楼书越做越精美,但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房人应由大到小进行阅读,首先应研究小区总体规划平面图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是否影响采光,仔细了解小区内外的道路交通情况,进出小区是否方便,是否有保安系统,垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图,最后看自己拟选购的单位平面图。

 

2、看方向

 

有些房地产项目的楼书时首先要明确:上北下南,左西右东的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产发展商宣传惟恐不及。

 

3、看文字

 

销售单张上标注的价格一定要搞清,起价、均价、开盘价、清盘价各不相同,有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签约之前一定要落实清楚。

 

4、看户型

 

过去的许多老户型,过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计,厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响,现在买房应避免此类户型。  

 

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,既有层次感又不宜设置过多隔断墙,用一条较短的走廊连接卧室和起居室,进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域,餐厅和厨房相连,卧室和卫生间相连,两者互不干扰。

 

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开,私密性不强,形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门,可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。

 

近年来,动静分开成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足,主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室,造成起居室静态区域内的紊乱。同时,一旦起居室有客人,家中的所有成员都难以回避,这是在选择新居的时候应该注意避免的。

 

 (二)哪些房不能买?

 

根据国家规定,下列情况中的房屋买卖将受到限制:   

 

一是违法或违章建筑;

 

二是房屋使用权不能买卖,房屋产权有纠纷或产权未明确时,也不能买卖;

 

三是未经合法程序批准销售的房屋;

 

四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋;

 

五是由于国家建设需要,已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖。

 

 

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