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补充协议

时间:2011-02-19 15:00:40  来源:新浪网  作者:

 

 

 

房屋质量篇

 

1、墙体:住宅内部无任何裂缝;如果双方无法对是否是裂缝进行确定的,由出卖人申请有关机构就此问题进行评价;保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。

 

2、管线:管线安装与室内表面的平整,不在商品房内通行任何公用管线,任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。

 

3、防水标准:房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。

 

4、配套设施:保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用,并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。

 

5、小区规划: 买方不得擅自变更公共设施(停车场、加工层、园林绿化等)设计和用途;车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行;公共设施是小区配套,不允许用作营业性用途;商品房楼顶和外墙所有权归全体业主,买方和物业管理公司可以无偿使用,但不得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施;不得在外墙设置影响买方采光、通风、安全、景观及产生噪音和污染的设施

 

6、房屋面积问题:

 

(1)买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住,并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

 

(2)买受人所购商品房使用面积经过实际测量后,小于平方米的,出卖人应当根据与约定使用面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。

 

(3)买受人对任何一个尺寸的测量结果,与出卖人提供的图纸不符,则视为出卖人提供的公摊面积不合法,买受人有权拒绝支付公摊面积的费用;买受人不得以此为理由拒绝交付房屋,并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。

 

购房人补充协议点评

 

房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。一旦发生重大问题,将会直接影响到购房者的入住、装修。同时,由于建筑主体结构的不可逆转性,当您入住后再发现重大问题,往往为时已晚。因此在《补充协议》中约定房屋质量的内容是十分重要的。

 

以下问题务必要求开发商在《补充协议》做出明确陈述:

 

小区规划 面积问题 水、电、煤气(天然气)开通时间

 

收房入住篇

 

1、交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成,5步视开发商而定,一般在收到入住通知书三天后可提供)

 

(1)出卖人向买受人发出入住通知书;

 

(2)买受人书面签收收到入住通知书(如购房者对房屋质量、入住条件有异议,可拒绝签署)

 

(3)买受人书面签收住宅钥匙收到条

 

(4)出卖人提供住宅质量备案表;

 

(5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果; (6)上述条件缺少任何一条,均不构成住宅的交付。

 

2、交付前的观察验收:买受人在出卖人所建房屋完工后,可以进入室内进行观察,并可以聘请相关专家对其进行评价,出卖人及其聘请的机构或人员,不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收:质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。

 

3、延迟交付:当出卖人无法按期交付时,则买受人可以做出如下选择:通知出卖人解除合同,或者继续等待出卖人。

 

4、交付效力:出卖人将房屋交付给买受人后,买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权,并有权对房屋进行装修。

 

5、住宅质量保证书:其内容不得低于政府最低标准。

 

6、住宅使用说明书:其内容不得低于政府最低标准。

 

7、不可抗力明确说明(一般包括)

 

(1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件;

 

(2)为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误;

 

(3)非出卖人原因,而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施;

 

8、物业相关:物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任

 

9、明确收房入住房时需缴纳费用

 

购房补充协议点评

 

收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点,以下为开发商交房的必须条件,您务必谨记:

 

()取得建筑工程竣工验收备案表;

 

()取得商品房面积实测技术报告书;

 

()预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

 

产权过户篇

 

1、产权证取得:

 

(1)、所有权取得标志:所有权的取得以《北京市房屋所有权证》为标准。

 

(2)、所有权取得时间:从___日开始,即确认为无法取得。

 

(3)一旦无法取得产权证后,出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

 

(4)、当无法取得产权证后,买受人有权选择是否退房,如果买受人同意延长,则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。

 

2、办理产权证费用问题:出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人,出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人,因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得《北京市房屋所有权证明》,如买受人无法取得上述证明,则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失:包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。

 

3、开发商代办产权证事宜:出卖人办理产权证:出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料,买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构,并且出卖人承诺在___日前为买受人办理完毕房屋所有权证;此后买受人不能取得所有权证的,买受人有权退房,并且要求出卖人承担违约责任。

 

4、退房相关:买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。

 

购房补充协议点评

 

产权对购房者来说至关重要,您要想避免产权纠纷,请牢记两条:

 

1、严格审查开发商提供的五证,尤其是土地使用证的正本记事栏中,有无土地被抵押的标注。

 

2、严格审查购房合同第十五条,明确约定开发商在若干工作日内办理产权登记。

 

 

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